Immobilienpreisentwicklung im Kreis Leer – Bodenwerte um bis zu 30 Prozent gestiegen
LEER Der Immobilienmarkt in der Stadt und dem Kreis Leer kennt seit Jahren nur eine Richtung: massiv ansteigende Preise. Jetzt hat der Gutachterausschuss seinen Grundstücksmarktbericht für die Region vorlegt. 135 Seiten voller Auswertungen, Statistiken und vielen Details zur Preisentwicklung für Häuser und Wohnungen jeglicher Art, Gewerbeimmobilien und für Grundstücke (Bodenrichtwerte). Zu welchen Ergebnissen ist das Gremium für den Kreis Leer gekommen? Nachfolgend ein Überblick
Geschäfte laufen im Kreis Leer weiter sehr gut
Zuallererst ein schneller Überblick über das Marktgeschehen:
Der Ausschuss um Heiko Rödenbeek, als Dezernatsleiter des Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) bzw. Chef des Katasteramtes in Leer zugleich stellvertretender Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (siehe dazu Stichwort Gutachterausschuss ) stellt für den Kreis fest, dass sich bei rückläufigen Verkaufszahlen die Umsätze allein in den vergangenen zwei Jahren von 468 auf 630 Mio. Euro erhöht. Die Corona-Pandemie habe auf das Marktgeschehen in der Region Ost-Friesland mit einem Volumen von 2,81 Milliarden Euro keinen Einfluss gehabt habe (siehe folgende Grafiken).
Einfamilienhäuser: Preise innerhalb von acht Jahren verdoppelt
Bei dem in Ostfriesland traditionell beliebtesten Immobilienobjekt, dem Ein- bzw. Zweifamilienhaus, sind im Kreis Leer nur wenige Veränderungen feststellbar. 2021 wurden 1.407 Objekte (+2 Prozent zu 2020) verkauft. Die Preise für diese Häuser sind massiv gestiegen. Der Gutachterausschuss hat einen Anstieg innerhalb eines Jahres im Schnitt von 20 Prozent festgestellt. Damit haben sich die Preise in der Region in den vergangenen acht Jahren verdoppelt.
Bei dem vom Gutachterausschuss definierten Musterhaus für die Stadt Leer liegt der Preisanstieg sogar bei über 40 Prozent. 2020 war es noch mit 310.000 Euro aufgeführt, 2021 wird es mit 440.000 Euro eingepreist (siehe Grafik):
Untersucht hat der Bericht auch die Frage, ob vorhandene Windenergieanlagen die Kaufpreise der umliegenden Immobilien mit Einfamilienhausgrundstücken beeinflussen. Ergebnis: Nein, Windenergieanlagen haben keinen negativen Einfluss auf die Kaufpreisbildung. Dieses Ergebnis ist unabhängig von der Entfernung der Windenergieanlagen zu den Wohnhäusern.
Eigentumswohnungen: Verkaufszahl geht deutlich zurück
251 Wohnungen (Eigentumswohnungen und Wohnungen im Bruchteilseigentum) wurden 2021 verkauft. Das ist ein Minus von 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Eigentumswohnungen sind nach den Analysen des Ausschusses um im Mittel erneut um 10 Prozent gestiegen, wobei sich die Bestandsbauten gegenüber den Neubauten mehr verteuerten.
Weniger Bauplätze und Gewerbegrundstücke verkauft
Schwieriger scheint es im Kreisgebiet zu werden, einen Bauplatz zu kaufen. Auch ein Ausweichen in Nachbarkreise ist kein Weg, da die Zahl der verkauften Baugrundstücke insgesamt regionsweit um 16 Prozent zurück ging. Im Kreis Leer liegt der Rückgang sogar bei 27 Prozent – bei parallelem Preisanstieg um 10 Prozent. Baugrund im Kreis Leer ist derzeit in der Region am teuersten.
Die nachfolgende Grafik gibt einen Überblick über das Marktgeschehen in den einzelnen Kommunen im Kreis Leer 2021 (Anzahl Verkäufe 2021 /2020; durchschnittliche Größe 2021/2020 und durchschnittlicher Preis 2021/2020):
|
Bunde |
16 |
(18) |
770 |
(770) |
56 |
(50) |
|
SG Hesel |
53 |
(35) |
740 |
(760) |
68 |
(71) |
|
Jemgum |
6 |
(11) |
690 |
(880) |
88 |
(40) |
|
SG Jümme |
1 |
(6) |
*) |
(920) |
*) |
(41) |
|
Leer |
27 |
(59) |
740 |
(740) |
149 |
(149) |
|
Moormerland |
46 |
(44) |
810 |
(760) |
110 |
(104) |
|
Ostrhauderfehn |
39 |
(57) |
820 |
(810) |
81 |
(81) |
|
Rhauderfehn |
56 |
(45) |
850 |
(780) |
80 |
(80) |
|
Uplengen |
23 |
(89) |
940 |
(870) |
80 |
(81) |
|
Weener |
25 |
(61) |
760 |
(730) |
90 |
(85) |
|
Westoverledingen |
44 |
(38) |
840 |
(930) |
74 |
(76) |
|
Landkreis Leer |
336 |
(463) |
800 |
(810) |
80 |
(81) |
Gewerbegrundstücke: Weniger Verkäufe, stabiler Preis
Rückgängig ist auch die Zahl der baureifen Gewerbebaugrundstücke. Nach Steigerungen in den Vorjahren ist es zu einem Rückgang der Vertragszahlen gekommen. Kreisweit wurden nur noch 28 Flächen (Vorjahr 34) veräußert. Der Preis liegt im Schnitt bei 13 Euro pro Quadratmeter – das entspricht einem Preisanstieg von 22 Prozent seit 2020.
Beste Geschäftslage in Leer: 950 Euro pro Quadratmeter und stabile Mieten
Für jedes Grundstück wird ein so genannter Bodenrichtwert ermittelt. Er ergibt sich aus den durch den Gutachterausschuss (siehe dazu Stichwort am Ende des Textes) ermittelten Wert eines Quadratmeters an. Absoluter Spitzenreiter sind im Kreis Leer Flächen auf der Insel Borkum. Dort liegt der Preis in Top-Lagen deutlich über 2.000 Euro. Auf dem Festland ist die obere Mühlenstraße von der Sparkasse bis zum Mühlenplatz das teuerste Pflaster. Die Grundstücke für die Handelsflächen trotzen der Corona-Pandemie und stiegen im Wert von 900 auf 950 Euro je Quadratmeter an. Und wie haben sich die Mieten entwickelt? Hier hat der Gutachterausschuss zuletzt 2016 ein Erhebung gemacht. Feststellbar ist, dass in allen Preislagen die Mieten stabil geblieben sind.
Nesse in Leer ein teures Pflaster
Weitere teure Flächen sind in der Kreisstadt vor allem in guten Wohnlagen zu finden. Wer am Hafen bzw. auf der Nesse eine Immobilie sein eigen nennt, der hat pro Quadratmeter einen Wert von 550 Euro (Vorjahr 500 Euro) in seinen Büchern stehen. Gute Wohnlagen sind zudem am Julianenpark und im Musikerviertel.
Bodenrichtwerte flächendeckend angehoben
Aber nicht nur die Eigentümer in besten Lagen können sich über Wertsteigerungen freuen. Nach Aussage der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Leer sind flächendeckend die Werte pro Quadratmeter um etwa 30 Prozent angehoben. Wer allerdings wissen will, was das für sein Grundstück bedeutet, der muss noch einige Tage Geduld haben. Erst im März wird das Portal, das straßengenau für ganz Niedersachsen Auskunft gibt, um die neuen Daten aktualisiert. Die Bodenrichtwerte können unter folgender Adresse abgerufen werden:
STICHWORT: Was ist ein Gutachterausschuss?
Ein Gutachterausschuss hat die Aufgabe, anhand aller geschlossenen Verkaufsverträge in einer Region für eine Markttransparenz zu sorgen. In Niedersachsen ist je ein Gutachterausschuss für den Bereich einer Regionaldirektion des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) – in diesem Fall in Aurich – eingerichtet. Vorsitzender ist Martin Homes (Leiter Regionaldirektion Aurich), einer der Stellvertreter ist Heiko Rödenbeek (Leiter Katasteramt Leer). Zudem gehören dem Ausschuss zahlreiche ehrenamtliche Mitglieder an, die beruflich mit den Themen Grundstücke und Immobilien in Verbindung stehen. Neben der Kaufpreissammlung und Ermittlung von Bodenrichtwerten erstellt der Ausschuss unter anderem auf Antrag von Eigentümern Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (pro Jahr etwa 120, Bearbeitungszeit aktuell sechs bis acht Wochen). Für den Kreis Leer ist die Geschäftsstelle beim Katasteramt in Leer, Westerende 2-4, zuständig.
Stichwort: Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens, ein Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien und ein Durchschnittswert, der aus Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Der Bodenrichtwert für Bauland wird durch einen Gutachterausschuss regional ermittelt. Grundlage dafür ist die amtlichen Kaufpreissammlung. Der Bodenrichtwert stellt einen Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen dar. Bei der Ermittlung eines Wertes eines einzelnen Grundstückes oder einer Immobilie wird der Bodenrichtwert ebenso wie weitere Besonderheiten (z.B. Grundstücksgröße und -form, Art der Bebauung, Lage mit Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft) herangezogen.
Hinweis: Alle Grafiken und Tabellen sind entnommen aus Grundstücksmarktbericht 2021 für die Bereiche der kreisfreien Städte Emden und Wilhelmshaven und der Landkreise Aurich, Friesland, Leer und Wittmund.
